导读：随着工业化、城镇化的发展，城市经济取得了长足发展，房地产行业也随着城市的发展与之形成相互依存的关系。房地产行业的内涵和业务范围逐步从建房子、做配套，拓展到产业空间服务领域。房地产企业纷纷向美好生活服务商的定位进行全新升级，如浪潮般转投产业地产，各类科技园区、特色小镇如雨后春笋般异军突起，开始在产业地产上寻找新的增长点。

2018“中国房地产发展之路”是清华MBA课程，由清华大学研究生院、清华校友房地产协会、清华大学全球产业4.5研究院主办，清华经管MBA教育中心承办，清华大学土木水利学院、清华大学建筑学院协办。今年的课程聚焦新业态、新城市、新技术、新需求、新视角，第二堂课邀请了清华校友房地产协会副会长、中城新产业董事长、深圳市房地产投资协会会长、清华大学X-Lab未来生活创新中心主任、深圳清华房地产协会会长刘爱明和清华校友房地产协会常务理事、旭辉集团副总裁、北京区域总裁、北京市青联委员、中国房地产职业经理人联盟轮值主席孔鹏从实践经验出发阐述他们在产业地产开发与运营中的思考。

本文将聚焦产城融合和产业地产，以2018年《中国房地产发展之路》课程为基础，从规律探索和实践系统梳理这一新业务板块的核心问题。

产城融合为房地产行业下半场带来全新的机遇，只有把握产业地产投资的成功要素，才能在行业下半场独领风骚。

我们结合《中国房地产发展之路》第二堂课刘爱明校友讲解的“产业地产的窄门之道”和孔鹏校友的“产城融合的思考和实践”课程内容，梳理出产城融合和产业地产开发运营的七个关键问题和精要回答，以便于理解新时代产城融合对房地产开发产生的影响以及涌现的全新机遇和挑战。

刘爱明校友讲解“产业地产的窄门之道”

孔鹏校友讲解“产城融合的思考和实践”

1.什么是产业地产？

产业地产的主体有哪些？

答：产业地产是以产业为核心，地产为主要的盈利手段，以产业运营为内容，以房地产为载体，聚焦产业生态的打造，实现产业地产的整体开发与运营。

产业地产的主体，一般来说有政府、开发商、运营商、企业，其中政府是重要的参与者，企业是用户。

目前对运营商是不是主体，存在分歧，因为运营商没有产值、没有税收，所以有的地方政府不承认运营商是产业地产的主体。

2.产业地产的开发和盈利模式是什么？

答：产业地产目前主要有四种开发模式。

一、企业引导模式。这种模式通常是由某一产业领域内有实力的企业发起；通过在自有土地上的建设经营活动；获取生产经营利润的同时；不断完善相应的配套设施；凭借自己在优势产业中的号召力和凝聚力,引进其他同类企业的入驻聚集；实现同类企业间的合作和完整产业链的打造。

 二、政府引导模式。这种模式主要是指政府与产业地产商合作建设产业园区；以政府为主导；根据城市规划发展的需要；基于区域经济、人员就业等因素的考虑，通过招商引资、土地出让等方式引进符合条件的企业；并给予其相关产业政策支持、税收优惠等。

三、房地产开发模式。这种模式是产业地产发展初级阶段的过渡性模式。它是指房地产开发商以出让的方式获取土地后；经过规划、布局、设计、基础设施建设、配套设施建设以及厂房、办公楼、仓库等房产项目的开发来完成园区建设；然后以出租、转让或提供后续经营管理的方式获取房地产。

四、综合开发模式。这种模式是使政府、地产商、入驻企业三者相互结合、协调 发展；是对前三种模式的综合利用；充分发挥这三种模式的特点和优势；克服摒弃缺点和劣势。综合开发模式将会是我国今后一段 时期产业地产开发模式的发展方向。

地产本质是金融服务业，目前产业地产没有固定的盈利模式，不同的企业有自己独特的盈利方式。如华夏幸福依靠房地产开发，通过住宅销售盈利，2016年，华夏幸福住宅配套和城市地产开发收入之和占整个营业收入比例65%左右。张江高科，借助产业投资，科技投行盈利。普洛斯是一家经典物流地产企业，通过REITs的方式收回现金流。

延伸阅读:

1．《产业地产开发及盈利模式分析》：文章提出产业地产的四种商业模式地产开发模式、产业新城开发商模式、产业投资商开发模式和基金投资商模式均有内在的资本运作逻辑和盈利方式，四种模式没有优劣之分，只有适合不适合，产业地产商还需在行业法律法规的边界内，根据自己的资源、能力状况，选择适合的商业模式，从而在产业地产开发建设领域少走弯路、错路。

3.产业在空间集聚呈现哪些规律？

答：在中国经济高质量发展的新时代下，产业的空间集聚有七大规律。

一、路径依赖，依赖于产业发展的历史文化背景而形成聚集，如景德镇陶瓷产业、湖南浏阳花炮产业；

二、政府政策，根据政府规划和政策的引导，形成产业聚集，如深圳高新技术产业；

三、市场要素，根据市场特征和影响，形成产业链的聚集；

四、智力要素，以人才特征聚集为基础，驱动产业聚集，如硅谷和中关村；

五、资本要素，以资本为驱动力，吸引产业聚集；

六、土地和劳动成本要素，综合产业发展各方因素，为最小化成本，引导产业聚集；

七、产业生态，依托一定的产业，如旅游、文化、科技产业等等，将土地、产业结构以及城市综合发展有机融为一体。

4.基于产业地产的成功要素，

需要思考哪些逻辑和机理？

答：在产业地产竞争激烈的大环境下，产业地产的成功都遵循着一定的逻辑与机理，产业地产有四大逻辑。

一、生态逻辑，基于生态的基本理念，形成行业集聚，解决行业痛点，并围绕技术、资金、人才、市场提供服务；

二、规模逻辑，基于产业地产服务的特性，形成规模，成立和完善服务体系；

三、资本逻辑，基于资产生意与资本市场结合的理念，厘清各个阶段的特征，适时进入和退出市场；

四、产业地产的目标与结果，为产业而地产，为地产而产业，清晰目标和结果。

5.产业地产可持续发展需要遵循哪几条路径？

答：实现可持续发展是产业地产的目标，主要遵循以下两条路径。

一、要不断获取新资源，资源是获得规模经济和生态优势的基础。

二、技术革命，要不断进行技术革新，提升效率。对于发展产业地产首先要先产业、后地产，产业是目标，地产是结果。其次要强持有、弱销售，遵循产业的盈利逻辑，以产业客户群特征为出发点，建立最佳产业商业模式。再者要轻招商、重生态，招商只是政府的一个行为，企业要建立一种生态的方式去招商。

延伸阅读:

1．《产业地产发展历程及前景展望》：文章介绍了从最初的基础厂房到如今的动漫产业基地、高档写字楼、科研中心乃至科技园区，数十年的发展，使得产业地产的发展道路越走越宽。伴随着实体经济的复苏，跨国企业、资金的涌入，产业地产的市场前景愈被看好，越来越多的企业、个人开始将目光瞄向产业地产，把从住宅市场抽离的投资性资金转向产业地产。文章详细讲解了产业地产发展历程、现状以及对前景的展望。

2．《美国产业地产百年发展启示录》：文章系统树立了美国产业地产的发展路径和特点，提出经过100多年的发展，美国产业地产逐渐从混沌走向清晰，最终达到分门别类，遵循各自规律独立发展，这是美国产业地产走向成熟的重要标志。中国产业地产的发展也必将沿着不同的细分领域演进，逐渐形成相对稳定的结构特征。

6.房地产产业发展经历了哪几个阶段？

产城融合下的机遇在哪里？

答：改革开放以来，在经济高速增长与市场旺盛需求的多轮驱动下，我国房地产行业发展迅猛。到目前为止房地产产业发展主要经历了三个阶段，在新经济时态下产城融合是新阶段的核心内容。

房地产业发展第一阶段是盖住宅，解决基本居住困难，同时改善城市面貌和解决城市问题；

第二阶段是在住房供求基本平衡的情况下，建住宅与商业配套设施，满足居民生活需求；

第三阶段是在商业配套设施过剩情况下，人们对住宅追求不断发生变化，开始从追求总量到追求质量这一过程进行转变，建高品质住宅，满足居民住房改善型需求，和探索产城融合成为核心内容。

这三个阶段的核心观点分别是居住，消费、文旅、商业和产业。

延伸阅读:

1．城市规划学刊《城市新区产城融合发展模式与实施路径》。我国城市空间进入快速拓展时期；而目前很多城市新 区功能构成过于单一；带来交通 、环境、安全等诸多城市问题 ,文章对产城融合的内涵进行探讨；并提出从产业区转变为产城融合的城市新区的实施路径；首先产业先行；其次为产业人员配套居住，社区级公共服务设施；最后随着产业区实力提升打造新区中心 , 通过分步骤有秩序的推进；实现产城融合发展。

2．国家发展改革委办公厅发布《关于开展产城融合示范区建设有关工作的通知》发改办地区[2015]1710号文)，文章提出拟在全国范围内选择60个左右条件成熟的地区开展产城融合示范区建设工作。

7. 以太原北部新城项目为例，

产业和产城融合发展需要遵循哪几个方向？

答：在太原大力发展南城，坚持“南移西进、北展东扩”的新形势下，太原市提出了加快推动北部区域发展，规划北部区域，顺应城市“北展”，在规划设计太原北部新城，引导产业和产城融合发展上，主要遵循了四个方向。

一、生态为魂，要在生态的基础上设计产业发展，达到产业可持续发展的目的；

二、创智向北，将区域和创智产业相匹配，用产业支撑城市的发展；

三、汾河风貌，依据地域特色，做好形象定位；

四、产城融通，做好可持续运营定位，让城市发展走可持续发展之路。

延伸阅读:

1．《产城融合：避免从进步走向盲从》：近几年产城融合逐渐主导着国内众多地区的规划实践，但在面对日益复杂的发展环境与条件，要因“势”利导，把握产城融合的阶段特征，因“地”制宜，建立产城融合的统筹观念，因“人”而异，回归产城融合的人本导向。

2．《三给片区综合城改旭辉助力，北部新城腾飞指日可待》：文章提出，太原尖草坪区，在太原大力发展南城，坚持“南移西进、北展东扩”的新形势下，太原市也提出加快推动北部区域发展，规划北部区域，顺应城市“北展”，文章介绍了北部新城的规划情况。