课程大纲
房价运行规律与中国 特色的供求背景
1 房价运行规律：常态就是上涨的
1.1理论模型
●供求模型
 ▲图1为一般
  普通商品供求关系图，供给与需求曲线都是较有弹性的。所以一般普通商品的价格变化规律往往是有涨有跌。
▲随着经济的发展，对土地的需求不断增加，而土地的供给不能增加，这样，地租就有不断上升的趋势。在右图中，土地的需求曲线由D0移动致D1就表明土地的需求增加了，但土地的供给仍为S，S与D1相交于E1，决定了地租为R1，R1高于原来的地租R0，说明由于土地的需求增加，地租上升了。短期房地产的供求曲线与土地的供求曲线基本相同。
▲从右图可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ES<ED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。
▲对上图的解释及其启示：
    从上图可以看出，从中长期来看，房地产的供给弹性仍然小于需求弹性。当供给弹性小于需求弹性（ES<ED）时，价格波动与产量波动越来越小，最终趋向均衡。因此，供给弹性小于需求弹性也被称为“蛛网稳定条件”。蛛网理论是研究本期价格波动对下期产量影响以及趋向均衡过程的理论。当价格变动时，一般情况下，供给弹性与需求价格弹性是不同的。蛛网理论假定需求弹性不变，这时本期价格波动对下期供给量的影响将是不同的。根据供给弹性与需求弹性的关系，分别有三种均衡结果：一是趋向均衡；二是趋向不均衡（发散）；
三是重复循环。图3是趋向均衡的——
先来看上图，在图中横轴OQ代表产量，纵轴OP代表价格，S为供给曲线，D为需求曲线，供给曲线比需求曲线陡峭，表明供给弹性小于需求弹性。供给曲线与需求曲线相交于E，E为均衡点，其均衡价格为P0，均衡数量为Q0，如果市场价格高于或低于均衡价格，就会引起产量波动，产量又引起下一期价格波动，如此下去就是价格与产量的波动。在图中，第一期开始时产量为OQ1，OQ1＞OQ0，决定了价格为OP1，OP1<OP0。第一期的价格OP1决定了第二期的产量为OQ2，OQ2<OQ0，决定了价格为OP2，OP2>OP0。第二期的价格OP2决定了第三期的产量为OQ3，OQ3＞OQ0。决定了价格为OP3，OP3<OP0。产量仍然要低于均衡数量……如此循环下去.
   在这一循环中每一次波动价格和产量更加接近均衡点，这样波动越来越小，最后趋于均衡点。右图横轴Ot代表时期，纵轴OP表价格，该图表明了价格的波动趋向于均衡价格P0。随着价格波动的趋势减少，产量的波动也随之在减弱。
      这说明在一般情况下，无需对房地产进行价格调控。
  ●无替代品对房地产价格变化与总收益的影响
      房地产迄今为止基本上可以看作是没有替代品的商品。这又对总需求产生影响。
      首先明确两个概念：替代品与互补品。如果两种商品之间能够相互替代以满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之间存在着替代关系，这两种商品互为替代品。苹果与梨是替代品,咖啡与茶是替代品; 若两种商品必须同时使用才能满足消费者的某一种欲望，则称这两种商品之间存在着互补关系，这两种商品互为互补品。汽油是汽车的补充品,糖是咖啡的补充品。
      一般说来，一种商品的替代品越多其需求的价格弹性越大。电影的替代品日益增多。电视、录像、VCD、DVD等替代品层出不穷。由于电影的需求弹性大，因而从理论上分析，降价有利于增加营业收入，提高企业的利润水平。因而对经营者来说也是一件好事。这是需求的价格弹性问题。如果替代品价格发生变化，还会产生交叉弹性的影响。
         一种商品替代品越少，需求的价格弹性越小。从需求的价格弹性角度考虑，降价会减少总收益，提价会增加总收益。房屋作为一类商品，类似于整体粮食产品，基本上可以看作是没有替代品的商品（帐篷、房车这些临时性使用的商品除外），因此开发商总是倾向于不断提升价格水平而不是降价。这是对市场总体而言，对某个开发商而言，可能存在为快速回笼资金而降价的问题。
●房地产总需求的变化趋势
    房地产总需求是不断扩大的，除了人口总量不断增加外，人均房地产需求量也在不断提升。房地产需求量不断上升的基本表现——
▲总人口增加，人均住宅面积不断扩大，具有不可逆性；
▲总人口增加，人均商业设施面积不断扩大，具有不可逆性；
 ▲就业人口和人均办公面积不断扩大，具有不可逆性；
    ▲工业地产通过市场化方式提供的比例越来越多；
    ▲可以满足人们需要的新的房地产形式不断涌现，例如旅游地产，休闲地产（高尔夫球场）等。
    这样，总需求与受到供应约束甚至严格管制的总供给相比，就显得更加主动、对价格的决定更具引领性。在总需求和总供给共同决定价格水平的过程中，需求是主动、强势、变化快的，供应是被动、弱势、变化慢的。总需求象一个成 人，而总供给则象一个被大人引领的孩子，不能决定价格变化的方向，只有跟着总需求变化的趋势变动，即不断上升。 ●Carey房地产模型检验
     Carey 房地产模型指出，房地产价格取决于投资者数量，收入水平，供给数量，金融政策等因素
    李宏谨对中国房地产进行了检验，结论是：
     ▲房地产价格与投资者数量成正向变动，与投资者可以获得的金融资源成正向变动，而与房地产市场的供给数量成反向变动。中国市场上增加一个投资者，房地产价格上升0.15元；增加1亿元贷款，上升0.685元；增加1万平米竣工面积，下降0.32元。贷款对价格的边际影响最大。
     ▲房地产市场的供给收入弹性小于需求收入弹性，供给约束大于需求约束。收入弹性是1.55，供给弹性是0.75。供给约束大于需求约束，城镇居民人均可支配收入增加1个百分点，实际供给仅增加0.75个百分点。　
     ▲开发贷款与房地产供给同方向变化，个人住房贷款与房地产市场需求同方向变化。房地产供给贷款弹性系数为0.95，需求贷款弹性系数为0.68，说明银行信贷直接决定供需。
     ▲低利率政策极大刺激供给和需求。房地产需求对名义利率敏感程度大于对供给敏感程度，名义利率上升1个百分点，房地产需求增长率下降0.97个百分点，供给增长率下降0.64个百分点。   
      这只是以1998—2003年31个省、市、自治区共6年186个样本观测值的面板(panel)数据,作为研究样本的结果。随着房地产理财收益的下降，数据会发生变化。
      这也说明，特殊时期调控一下需求，进而影响价格也是必要的。但这不等于赞同采用不当的行政措施。
●价格粘性
        价格粘性(Price Stickiness) 指价格不能随着总需求的变动而迅速变化。名义价格粘性指名义价格不能按照名义需求的变动而相应地变化。实际价格粘性是指各类产品之间的相对价格比有粘性。
      价格粘性最初主要是用于解释工资的变化。工资粘性指工资不能迅速调整。名义工资粘性指名义工资不随名义总需求的变动而变动。实际工资粘性指各种工资之间的相对工资比有粘性。
      房地产价格变化表现出明显的粘性，当需求明显变化时，房地产价格并不表现为同等程度的下降，往往下降趋势并不明显，象一滴蜂蜜挂在那里，而不象一滴水可以轻松落地（股票市场价格下跌具有这样的特点），又象有个蜘蛛网托着。这是因为，即使出现价格下跌趋向，供应并不能增加多少，需求下降的幅度往往一般也不大——
      从供应方面看，大部分房子仍然被住着、出租着、办公或者经营用着，并不会大量涌向市场“抛售”；
      从需求方面看，住房虽在国民经济核算时列入私人国内总投资，但同时表现为生活必需品，需求具有刚性，一般结婚需要房子，家庭裂变也需要房子。经营、办公用房产在经济萧条时也仍要使用。
●总体结论
      ▲从理论上来说,作为消费品,消费者对房地产的需求取决于其效用及预算约束。在完全竞争的市场结构下,房地产的基准价格等于其生产的边际成本；作为投资品,根据资产定价的基本原理,基准价格等于预期的未来现金流的贴现之和。房地产商品同时具有这两种属性,在无套利条件的市场有效假设下，这相当于一个跨时消费(投资)问题,当然,这种分析只是理论上的，同时出于讨论方便的考虑，我们有理由认为作为两种属性商品的基准价格决定是一致的。
     ▲但是,从消费品角度来看,由于房地产市场结构并非完全竞争,作为买方的消费者只能成为价格的接受者,这样消费者的保留价格必然高于由边际成本决定的基准价格;
     ▲从资本品角度来看，房地产与股票、古董、字画等投资产品相比较，市场的信息相对充分，其未来收益的更确定、更把握，投资者的购买、持有兴趣更强。
     ▲综上所述，从理论上说，在非特定状态下，房地产价格运行的基本规律是呈平缓上行趋势。房地产价格下跌只发生在战争、瘟疫、连续的地震、特殊的政治事件、经济危机、严厉而错误的调控、税制调整等特殊情况下。
1.2实践证明 ● 澳大利亚（1959-2003）
澳大利亚中价位别墅价格增长趋势图
悉尼别墅价格增长趋势图
墨尔本别墅价格增长趋势图
布里斯本别墅价格增长趋势图
● 英国（1979-2005）
● 中国大陆（1987-2009）
●各国房地产业黄金发展期GDP与房价变化
● 中国大陆（2007.07-2010.08）
● 广州（2007.08-2010.08）
1.3 如何看待历史上的“房地产泡沫”事件
●东南亚、香港的“房地产泡沫”
▲发生范围
    泰国、马来西亚、印度尼西亚等东南亚国家和香港地区，以泰国、香港为重；
▲泰国的情况与原因
     （1）政策推动下的初升期：政府把房地产业作为优先发展领域；强迫商业银行支持“低成本住房计划”；对住房按揭给予税收抵免优惠；财政部控制的政府住房银行推出超级储蓄计划，把按揭利率由16.5%降到10.5%，并迫使商业银行降低利率加以应对；
     （2）投机主导的价格上升期：1992年，泰国新政府上台以后，推出的系列政策推动了土地价格上涨。同时，泰国的证券交易委员会也对上市的房地产公司提出了“必须保持充足的土地储备”要求。大量的开发商和投机者都涌入了房地产市场，而银行信贷政策的放任，促成了房地产快速上升。
从1990年1月到1994年4月期间完工的1500个住宅项目，在总共大约31．9万个单元的调查样本中，有5．4％的住宅尚未出售，35．4％的住宅虽已出售但无人常住。报告估计当时曼谷的空置住宅大约有30万个，空置率接近14．5％。
 （3）下跌的因素出现：两个因素的变化最终引发了价格下跌：首先是利率的上升，提高了投机者的资金成本，也加剧了开发商的资金压力。其次，外资的撤退也加大了下跌的压力，而促使外资作出这个决定的原因还在于泰国经济的衰退。泰国经济受到重大打击，房地产价格也随之急剧下滑。
       房地产市场震荡的原因：（1）经济高速增长吸引了大量外资流入；（2）过早地开放了资本市场，经济总量不够强大，易受投机资金的攻击；（3）金融政策和银行监管出了问题；（4）人口自由流动，没有明显的城市化作为支撑； （5）土地资源局部地区相对有限，管理比较混乱，从而使土地成为房地产市场最稀缺最昂贵的商品，以私有制为基础，土地也难以征用。这些条件在中国大陆不同时具备。
▲香港的情况与原因
     （1）香港“房地产热”的形成：起步于20世纪70年代，当时，李嘉诚、包玉刚等商界巨子纷纷投资房地产领域，香港十大房地产公司也先后公开上市，来自日本、东南亚和澳大利亚等地的资金也蜂拥而入。在各种因素的推动下，香港的房价和地价急剧上升。到1981年，香港已成为仅次于日本的全世界房价最高的地区。1984年—1997年，香港房价年平均增长超过20%。中环、尖沙咀等中心区域每平方米房价高达十几万港元，一些黄金地段的写字楼甚至到了每平方米近20万港元的天价。香港的房地产投机迅速盛行起来，出现了一大批近乎疯狂的“炒楼族”。上涨原因：一是萧条后补涨；二是中央政府干预港英政府卖地；三是投机资金跟进。
      就在香港的房地产泡沫达到顶峰时，东南亚金融危机降临了。1998年—2004年，香港楼价大幅下跌，如著名的中产阶级居住社区“太古城”，楼价就从最高时的1.3万港元每平方英尺下跌到四五千元。在这场泡沫中，香港平均每位业主损失267万港元，有十多万人由百万“富翁”一夜之间变成了百万“负翁”。
    （2）香港房地产价格大幅下跌的原因：一是香港回归前后港人大量移民，纷纷卖房，有卖无买；二是董建华政府宣布每年建8.5万套低价房解决中低收入家庭的住房问题，而香港市场常规每年只能吸收2万套左右，形成超量供应；三是东南亚金融危机的影响；四是香港是个极端自由的市场，资金进出方便，便于投机性资金进入；五是香港房地产市场狭小，本身容易产生波动。
    ●日本房地产市场震荡：东京都一地的地价曾超过了美国全国地价总和
    ▲房价的上涨与下跌
     20世纪80年代后期，为刺激经济发展，日本中央银行采取了非常宽松的金融政策，鼓励资金流入房地产及股票市场，致使房地产价格暴涨。1985年9月，美国、联邦德国、日本、法国、英国五国财长签订了“广场协议”，决定同意美元贬值。美元贬值后，大量国际资本进入日本的房地产业，更加刺激了房价的上涨，而此时城市化进程又比较快，1986至1989年，日本房价整整涨了两倍。