房地产培训－开发企业税收筹划
筹划魔方：在变化中寻找筹划空间 ——房地产开发企业经营过程中的税收决策
税收筹划与避税是两码事儿
避税，是指纳税人利用税法规定上的漏洞、不足和缺陷，在纳税前采取合乎法律规定的方法规避或减轻税收负担的行为。避税不符合国家的立法精神，但不违法，国家用反避税措施对其加以限制。而税收筹划符合国家的立法精神，受国家保护和支持。
（四）房地产开发企业做税收筹划的必要性
二、税收筹划的基本原理
三、房地产开发企业如何根据不同阶段进行税收筹划？
四、房地产开发企业如何结合主导税种进行筹划？
五、房地产开发企业税收筹划方法概述
六、房地产企业重要税收政策解读
七、房地产开发企业税收筹划关键期和排查体系
八、税收筹划与房地产企业TSC系统
1、内外资企业的税收差异影响了企业的公平竞争

2、反程投资套取税收优惠政策，破坏了税法的公正

3、社会经济的发展也要求税收政策的相应调整
   1      在纳税人确认方面变化很大
（1）新法第一次划分了居民纳税人和非居民纳税人；
（2）新法突出了法人所得税法的概念；对不具有独立核算的分公司和营业部应汇总缴纳企业所得税；
（3）把社会团队、事业单位、各种协会、商会等都纳入了企业所得税纳税人，扩大征管范围。
2   在税率上有较大变化
 （1）内外资企业统一了企业所得税税率为25%；
   (2)  对小型微利企业区分制造业和非制造业，设定了20% 的优惠税率；
 （3） 对国家鼓励的高新技术企业仍可享受15%税率；
 （4） 对非居民企业取得特定所得，减按10%税率征收企业所得税。
3  在应纳税所得额计算上更充分体现了权责发生制原则
4  在收入确认上有一些变化
     主要表现在：
    （1）对企业取得收入划分为货币性收入确认原则；
    （2）细化了九类应税收入；
    （3）对产品分成、非货币性资产交换、收入确认方面做出了明确；
    （4）首次明确了三类不征税收入。
5  在税前扣除项目上和扣除标准上有较大变化
       在扣除项目方面发生变化的有：
   （1）增加关联方管理费用扣除规定；
   （2）增加了用于环境、生态恢复等专项资金的扣除。
 在扣除标准方面发生变化的有：
 （1）公益性捐赠扣除方面发生了变化
         财税[2008]160号关于公益性捐赠税前扣除有关问题的通知.doc
 （2）在职工工资薪金扣除方面发生了变化
         国税函[2009]3号国家税务总局关于企业工资薪金及职工福利费扣除问题的通知国税函.doc
  （3）在借款费用扣除方面发生了变化
 （4）在职工福利费扣除方面发生了变化
 在扣除标准方面发生变化的有：
 （5）在职工教育经费、职工工会经费扣除方面发生了变化
 （6）在广告费、业务宣传费方面发生了变化

 （7）在业务招待费扣除方面发生了变化

 （8）在融资租赁费扣除方面发生了变化
6  在资产税务处理方面发生较大变化

 （1）在固定资产确认条件，净残值确认及电子类固定资产、折旧年限上发生了变化；

 （2）对开采石油资源企业发生的矿区权益和勘探费用等方面提出了折耗的概念；
 
（3）第一次提出了生物性资产计价折旧问题；

 （4）进一步对固定资产的改建支出，大修支出及开办费等长期待摊费用的摊销规定；

 （5）存货计价方法方面发生了细微变化。
7  在企业重组与清缴方面，《条例》作了较为详尽的规定
8   在应纳税额计算方面有了较大变化
在税收优惠方面发生了较大变化
 （1）取消了按企业性质设定税收优惠政策的做法；
 （2）在税收优惠的幅度方面发生了较大的变化
 （3）在税收优惠实现方式方面发生较大变化
 （4）在税收优惠享受条件方面发生了较大的变化
具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：

增加了免税收入

农、林、牧、渔业项目减免税  财税[2008]149号财政部发布享受企业所得税优惠政策的农产品初加工范围(试行)的通知.doc
    国税函〔2008〕850号国家税务总局关于贯彻落实从事农、林、牧、渔业项目企业所得税优惠政策有关事项的通知.doc

重点扶持公共基础设施项目减免税  财税[2008]116号国家税务总局关于印发《企业研究开发费用税前扣除管理办法（试行）》.doc
     附件：公共基础设施项目企业所得税优惠目录（2008年版）.doc
技术转让项目
小型微利企业税率优惠政策国税函〔2008〕251号关于小型微利企业所得税预缴问题的通知.doc
    国税函〔2008〕650号国家税务总局关于非居民企业不享受小型微利企业所得税优惠政策问题的通知.doc
具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：
国家重点扶持高新技术企业税收优

民族自治地区的税收优惠

技术研发费的税收优惠 国税发[2008]116号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布公共基础设施项目企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc
安置残疾人员的税收优惠 财税[2007]92号财政部 国家税务总局关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知.doc
    国税发〔2007〕67号国家税务总局 民政部 中国残疾人联合会.doc
创业投资企业的税收优惠  财税[2007]31号国家税务总局关于促进创业投资企业.doc
具体来讲，新所得税法税收优惠主要内容是：

固定资产加速折旧税收优惠

资源综合利用方面税收优惠  财税〔2008〕117号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布资源综合利用企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc

环境保护，节能节水项目减免税财税〔2008〕115号财政部 国家税务总局 国家发展改革委关于公布节能节水专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)和环境保护专用设备企业所得税优惠目录(2008年版)的通知.doc
    附件：环境保护专用设备企业所得税优惠目录（2008年版）.doc
企业购置环保、安全、节能节水设备抵免所得税的优惠财税[2008]48号财政部、国家税务总局关于执行环境保护专用设备企业所得税优惠目录、节能节水专用设备企业所得税优惠目录和安全生产专用设备企业所得税优惠目录有关问题的通知.doc

 10  在纳税调整方面

1、关联企业交易的调整
2、避税地强制分配
3、资本弱化条款
4、一般反避税条款

附：国税发[2009]2号关于印发特别纳税调整实施办法(试行)的通知.doc

调整方法
1、可比非受控价格法；
2、再销售价格法；　
3、成本加成法；
4、交易净利润法；　　
5、利润分割法；
6、其他符合独立交易原则的方法。

成本分摊协议
1、共同开发、受让无形资产 ；
2、共同提供、接受劳务 。

预约定价安排
  11 在税收征收管理方面

   （1） 明确了居民企业的汇总缴税条件。

   （2） 明确了非居民企业的汇总缴税条件。
1、过度条件
2、过度内容
3、过度办法
4、西部大开发企业
5、5+1地区优惠政策
附1：文件\国发〔2007〕39号国务院关于实施企业所得税过渡优惠政策的通知.doc
附2：文件\国务院国发[2007]40号关于经济特区和上海浦东新区新设立高新技术企业实行过渡性税收优惠的通知.doc
附3:   文件\财税[2008]1号财政部 国家税务总局关于企业所得税若干优惠政策的通知.doc
（三）新企业所得税法与新会计准则的主要差异
新颁布的《企业所得税法》
1 变化大：在企业收入与费用确认方面发生了不小的变化。
2 范围广：新会计准则今年开始在上市公司执行，明年将有更多的企业执行。
3 难度大：新法与新会计准则同时实施，进一步加大了企业会计处理与税法差异的难度。
       如何理解差异和准确处理差异，是企业非常关注的问题！

   新《企业所得税法》的变化使会计处理与税法处理之间产生了新的差异，新所得税法与会计制度、准则存在差异的最主要原因有两个：
    一是制订标准的主体和适用对象不同。
    二是制订标准的目标不同。
新所得税法与会计制度、准则存在差异 ：
是客观存在的，有其必然性，是无法消除的；
不但过去存在、现在存在，将来仍然存在；
不但中国存在，其他国家和地区都存在 ；
因此，企业应正视差异存在的客观性，采取积极的态度应对！

新所得税法实施后确实会产生新的差异，主要有以下几种：
1、新所得税法第三十条规定：
         企业安置残疾人员及国家鼓励安置的其他就业人员所支付的工资，可以在计算应纳税所得额时加计扣除。
   旧法：允许加计扣除的费用只有“三新”开发费支出一项
   新法：现在增加到两项，产生了新差异。
2、新所得税法第四十五条规定：
         由居民企业，或者由居民企业和中国居民控制的设立在实际税负明显低于本法第四条第一款规定税率水平的国家（地区）的企业，并非由于合理的经营需要而对利润不作分配或者减少分配的，上述利润中应归属于该居民企业的部分，应当计入该居民企业的当期收入。
旧法：这种视同利润分配的规定几乎没有
新法：企业发生上述情况时，就需要对会计上未分配的利润进行纳税调整，会计与税法处理上产生了新差异。

3、新所得税法第四十七条规定：企业实施其他不具有合理商业目的的安排，而减少其应纳税收入或者所得额的，税务机关有权按照合理方法调整。
 旧法：无此项规定
 新法：此项规定为税务机关合理认定税前     扣除应纳税所得额提供了强有力的法律依据，目的是防止企业虚拟费用支出。而一旦税务机关进行了调整，在会计处理和税务处理上就产生了差异。
新企业所得税法影响与应对策略
（一）汇总纳税对母分公司的影响

（二）新税收优惠导向对企业的影响

（三）新的扣除标准对企业的影响

（四）反避税条款对企业的影响

师资简介

　　张美中
　　著名实战派税收筹划专家
　　中央财经大学中国公共财政与政策研究院博士
　　经济学税务专业硕士、经济学财政专业博士，中国资深纳税筹划专家。现执教于中央财经大学中国公共财政与政策研究院。清华大学培训师、中国税网首席特约纳税筹划专员、中国企业家协会纳税筹划特聘专家、中国企业卫星数据传播中心《纳税筹划师》节目的主讲人和特聘专家。 　　
　　张美中2000年至今独著或合著27本财务与税收专业书籍，在财政研究、涉外税务、中国税务报、经济学消息报、中国财经信息资料、海峡财经导报、税收与市场调查和纳税方法研究等财经核心期刊上发表论文达60多篇。并在《纳税筹划宝典》一书中提出企业生命周期纳税筹划理论，倡导纳税筹划向具体行业深入的观点。 
　　张美中曾多次应中国人民大学、中央党校、国家会计学院、清华大学、上海交通大学、湖北襄樊笑坤总裁班等国内著名财经类院校的邀请重点讲授纳税筹划专题。
　　张美中在北京、广州、深圳、海南、浙江、江苏、河北、云南、辽宁、黑龙江、山东、内蒙、新疆、安徽、陕西、福建、湖北全国等地就“中国税收制度改革”和“纳税筹划实务操作和案例分析”主题进行多场演讲，为海南航空集团公司、国华电力集团公司、南方电网云南公司、大庆石油管理局、中国海洋石油集团公司、首都钢铁、马鞍山钢铁的EMBA班等大型集团公司提供纳税筹划内训和咨询服务，受到与会学员广泛好评。