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乐加栋:中国房地产发展现状以及未来展望
发布时间:2018-12-19 15:16:25

1998年“房改”至今已20年,我国房地产市场经历了发展的“黄金时代”,住房总量基本告别短缺,然而,结构不均衡现象依旧突出。尽管,未来我国住房市场仍将维持一定的成交规模,但分化加剧是新的发展趋势,包括区域市场分化以及房企竞争分化。当然,房地产的细分领域也将迎来发展机遇,包括长租公寓,物流地产等存量市场以及REITS等房地产金融领域。中国房地产市场的发展现状,格局以及未来的发展方向如何?

12月5日,广发证券发展研究中心地产组首席分析师乐加栋做客清华大学“全球经济、金融和能源大讲堂”,根据他对房地产十余年的研究经验,分享他对中国房地产的现状和机遇的看法。本讲由校内课程负责人、能动系副系主任刘培主持。


乐加栋做客清华大学“全球经济、金融和能源大讲堂”

乐加栋首先谈到了国内房地产发展的现状,目前我国城镇常住人口户均套数在1套左右,但人均住房面积仍有提升空间;并且国内仍有相当一部分的住户采用公共厨房和卫生间,房屋成套率偏低,未来仍有较大的改善余地。从长期来看,未来房地产的发展将以改善型需求为主导。而对于需求量的测算,长周期的潜在需求主要需要考虑四个方面,分别为城镇化为主刚性需求、自发性改善型需求、拆迁改善需求和二胎改善需求。根据这四类潜在需求,乐加栋认为中国未来年均需求量在12~15亿平米之间。


而这些需求中有多少是有效需求呢,这需要结合杠杆率进行研究。反映居民杠杆率的指标主要包括资产负债率、负债率和债务偿付率三个方面,分别体现了资产负债结构,债务的可持续性和还款负担能力。根据公开数据计算,2017年中国居民部分资产负债率为10.46%,低于以美国和日本为代表的发达国家,在国际上仍处于较低的水平。但乐老师认为目前负债率的测算方式仍有一定缺陷,流量数据(如可支配收入、劳务报酬和存款余额)能够更好的体现贷款能力水平,也更能反映居民负债率水平,以流量数据进行测算的话中国的指标会有所上升。而在债务偿付率方面,目前我国仍低于美国当期水平,但从2014年以来持续上升,户均偿付压力持续增加。结合这三个指标,针对我国的杠杆情况,乐加栋对我国未来的杠杆空间进行分析,并测算了杠杆率进一步提升后对应的房地产销售规模和风险指数。

关于房地产的发展变化,乐加栋认为未来将以区域分化为主要特征。房地产未来的发展主要受到人口迁移的影响,人口会主要流向环渤海、珠三角、长三角三大区域,而且会更多的集中于一线和二线城市。区域的差异化也会更为显著,房地产大规模发展的主战场会主要集中在这三大经济圈。接着他以北上深为例分析房地产未来的发展,一线城市的人均居住面积、户均套数较低,房龄也整体偏老,因此改善性需求空间较大,未来住房的供需仍然会比较紧张。而对于未来房价的变化趋势,乐加栋认为国内土地量价控制或是支撑房价的动力之一。


讲座现场

接着乐加栋讨论了几个房地产相关的重要问题。首先是房地产对GDP的拉动效应,地产行业对GDP的带动主要是通过房地产部分和建筑部分完成,根据测算,2015年,房地产对GDP的贡献约17.4万亿,贡献率达25.3%,是影响GDP变化的重要因素。第二个是土地财政相关的问题。过去几轮政策宽松周期多为地方政府财政赤字同比连续增长、财政压力较大的时期,土地相关收入是地方政府收入的重要组成部分,涉及地方财政收入的多个方面。经过简单测算,目前全国地方政府对土地财政依赖总体水平约为30%,但地方分化严重,未来随着地方债到期规模快速扩张,地方政府偿债压力增大,地方政府对地产行业依赖度或将进一步加大。第三个问题是关于我国房地产的库存分析,库存主要可以分为短中长三种类型。目前商品住宅长期库存55亿平,去化周期44个月,主要分布在三四线城市,仍处于较高水平;对于中期库存来说,2015-2017年明显的去库存政策使存量有所下滑,但2018年供需关系逆转使得中期库存再次积累。第四个问题是如果房价下跌,政府部门、企业和居民将面临怎样的压力?乐加栋针对几种极端的假设情况进行了测算,认为政府部门的风险抵抗能力较低。

对于房地产市场未来的发展方向,乐加栋认为将以三个方面为特征:一是房地产企业集中度将不可逆转的集中到几个大的房地厂商手中;二是存量房地产经营领域会有巨大的增长潜力,包括长租公寓和物流地产等领域的房展;对国内尚不成熟的REITS方面,乐加栋认为中国有望在5~10年在该领域取得较大的发展。


师生现场互动

乐加栋对中国房地产现状和机遇的演讲,给在场师生留下了深刻印象。就同学们关心的养老、度假地产的发展前景、去杠杆背景下融资方式的变化、经济适用等政策性用房的购买等问题,乐加栋与现场同学进行了深入的交流和讨论。

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