作者郁珽简介

75后地产人一枚，专门从事商业地产行业18年。曾供职于SOHO中国、北京华贸中心（北京SKP）、中粮置地（大悦城）等知名地产企业。

从2016年开始探索“地产2.0时代”存量资产和空间跨界运营的新路径，2016年至2018年，曾担任小米旗下品牌长租公寓CEO、执行董事。2017年12月，获颁《第一财经》LEADER CLUB“年度商业地产杰出人物”殊荣。

2018年9月开始，尝试撰写行业媒体专栏，矢志成为线下空间运营行业的持续观察者和深度思考者。同时也是马拉松跑者、青年实验戏剧出品人和黑白摄影资深爱好者。

子曰：“不患人之不己知，患不知人也。”
—— 《论语》

1.这些年，长租行业可能真的跑偏了。

2.最近听到一个段子，说是“未来一年，会是过去十年最坏的一年，也会是未来十年最好的一年”。说者无心，听者有意。在2018年年底寒冷的冬季，这个“段子”堪比来自西伯利亚的寒流，凛冽、刺骨。

纵观地产行业发展至今，好像很少有过2018年这么万马齐喑的状态，最关键的是地产企业和从业者，都不可避免地陷入一种由于行业发展未来的不可测、不确定而产生的深深的恐惧和不安里，难以自拔。

今年11月在上海举办的一年一度的长租行业年度聚会，其主题竟然也是“抱团取暖”，足可见行业的现状的确不容乐观。

而对于2019年行业发展趋势的预测，更是莫衷一是。但对行业发展态势的判断，似乎应基于对行业一直以来的持续观察和深入思考。

3.预测未来，首先要回顾历史。在危机四伏的时节，正是不断反思和纠偏的最好时机；而回首来路，可能是最好的找到出路的办法。

长租行业，最开始出现是在南方的广州、深圳，从业者大部分是夫妻老婆店，或者哥们兄弟店。一般都是找一些破旧的厂房、工业遗存，简单装修一番，然后就开始招揽客人，其中一些有市场意识的，就起个好听的名字，雇用很少的员工，基本谈不上什么商业模式，但是的确很赚钱。只要有上百间房，保障家庭温饱没有任何问题。

随着城镇化进程的快速推进，在一线城市漂着的年轻人越来越多，大城市房价的高企，逐渐带来极其旺盛的房屋租赁市场需求，也由此催生出了大量“二房东”：包租+简单装修+口碑获客，成为最简单最基本的存活方式。这样的状态，一直持续到一些运气好的“二房东”被更知名的天使投资人以大资金投入。随着国家对长租行业的关注度越来越高，以及互联网概念的植入，中介机构、房地产公司也开始瞩目这个市场。

由于“二房东模式”是最早期的长租行业的发展模式（那时候更流行叫“长租公寓”），在该模式下，最主要的能力就是所谓的“运营能力”。于是，后续进入行业的参与者，都纷纷挖角原有的长租品牌企业，被挖的人员结构亦大多数属于店面运营人员，他们的知识结构、眼界和经验，往往囿于运营，而已。

久而久之，“运营能力”被诸多后进入行业的企业，奉为圭臬，不容置疑。行业发展的路径，悄悄发生了微妙的变化。

不得不承认，行业发展被带跑偏了。

4.长租行业，作为传统地产产业链条的末端环节，一直未被充分重视。而伴随着越来越多地产品牌企业布局长租行业，也吸引了越来越多的政策红利和资本瞩目。而被互联网商业模式加持的传统长租企业，往往容易出现两种恐慌：规模恐慌和资金恐慌。这几年，长租行业里传统企业的融资规模，往往不会高于10亿元级别，而新型长租的崛起，行业的壁垒和核心竞争力，需要超越“运营能力”的入门级台阶。

长租行业发展至今，其居住功能和金融属性，成为发展最快的两个特点。也许是因为规模恐慌，越来越多的品牌无法通过股权融资获取企业高速扩张的资金储备，于是就开始从租金贷、装修贷等金融产品找资金来源，也种下了2018年长租企业不断爆雷的“祸根”，而像自如这样分散式长租品牌的龙头企业竟然爆出甲醛质量问题，更是对整个行业的巨大冲击和伤害。一时间，社会舆论谈长租色变，长租行业凛冬来临。

严寒之下，不会给任何人一点机会。

5.一家企业、一个行业，如果没有领军者的审慎前行和高瞻远瞩，没有五至十年的长远规划，注定会是一个没有希望的企业和行业。

长租行业未来发展最重要的核心竞争力，不外乎资本结构能力、资产配置能力和投资者协同能力。运营能力只是最基础最入门的一个门槛，如果把门槛当天花板，那企业的发展一定无法长久持续。况且，若单论运营的体系化、标准化，长租企业的运营和那些知名的五星级酒店管理集团相比，真的有太长的路要走。

那些整租一栋楼宇、做一些略显浮夸的花里胡哨的简单装修、把长租行业和互联网行业不作区分的所谓“商业模式”，可能真的就会被本文开头提到的段子，不幸言中。

略显跑偏的长租行业，应该快速地回到“居住+资产”的阳关大道，在城市居民的基本居住需求得到安全、完整保障的前提下，加快REITs化的公司治理结构的完善，提升资产配置能力，优化资本结构能力，可能是未来3-5年内能够领军行业的重要核心能力。而长租企业把钱（建安成本）花在那些看不见的地方（隐蔽工程），提升基础品质和居住安全，真正解决长租行业三大痛点：不漏水、隔音好、无甲醛，可能是更有诚意的表达，会比做一些表面功夫更能获取客户的信赖。

也只有当行业内的整体资产管理水平达到一个临界点，真正意义上的REITs产品，将会是最顺畅的逻辑结果。通往资产证券化的“最后一公里”，需要长租企业、金融机构和政策制定者一起来砌筑。

但愿，所有的悲观言论都不会一语成谶；
希望，这仅仅是2018年末的一个段子，而已。

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