原标题：2018年中国房地产发展之路第六课精解

导读：

如果说空间是承载人们各项活动内容的平台的话，那么运营水平是决定未来房产价值的核心。随着大数据和人工智能的发展，互联网与传统行业深度融合，以网络空间和物理空间相融合的基础设施和实施工具构成了经济发展新形态，全新的养老模式和办公业态脱颖而出。在中国人口老龄化、空巢老年等社会问题加剧的背景下，养老和新型的养老模式将成为下一个对现有城市空间整合利用的新领域。同时在“大众创新，万众创业”的号召下，我国涌现出一批打造共享空间的企业，他们以众创空间、共享办公室、联合办公的形式运营，掀起了一场新的办公室革命浪潮。本文将以2018年《中国房地产之路》课程为基础，聚焦养老服务与联合办公新业态，系统梳理房地产运营的基本脉络和关键问题。

为更好地帮助大家理解，我们结合《中国房地产发展之路》第六堂课寸草春晖养老护理院董事长王小龙校友讲解的“养老服务运营模式”和纳什空间创始人张剑校友讲解的“开启办公场景革命的新格局—转型中的物业协同运营”课程内容，梳理出养老服务与联合办公发展相关的十个关键问题和精要回答，以便于理解新时代新需求下房地产运营新模式。

王小龙校友讲解的“养老服务运营模式”

张剑校友讲解的“开启办公场景革命的新格局—转型中的物业协同运营”

1.养老产业为什么值得关注，发展趋势是什么？

答：中国人口老年化趋势势不可挡，目前有2.14亿老人，老龄化比例为17.3%，其中失能、半失能老人大约4000万，空巢家庭占比50%~60%，意味着100人里至少有50~60人是空巢，当子女离家后，会存在有大部分老人没人照顾的问题，所以在人口老龄化趋势下，养老产业是非常值得关注的。

2.14亿老人将近8倍于加拿大人口，超过日本人口，中国老年失能、失智人口恨不得比加拿大人口还要多。目前中国面临的问题是未富先老，中国老人平均收入水平大概只有2000多。全国老龄委第四次人口普查的课题报告指出，4000万老年人，中国平均收入是不到3000块钱，中国老年人的退休金，上班挣100，退休以后挣42块钱。而美国老人退休以后大概有20多万美金的存款，中国老年人就一个支柱——退休费用。美国老人有养老保险、企业年金、存款。日本和德国有护理险，退休以后不仅仅有医疗保险，还有专门养老的护理险，真的失能了给你90%，养老院花销10000给你9000的报销。

自2013年10月国务院发布了养老服务的意见以后，中国众多的大型国企、央企、房地产、保险公司纷纷进入养老产业，国家也高度重视养老产业的发展，但如何做好养老服务是目前行业里面临最困难的问题，所以养老机构连锁化构建，养老服务专业化将是未来大势所趋。

延伸阅读：

1.《中华人民共和国国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要》：纲要指出，积极开展应对人口老龄化行动，弘扬敬老、养老、助老社会风尚，建设以居家为基础、社区为依托、机构为补充的多层次养老服务体系，推动医疗卫生和养老服务相结合，探索建立长期护理保险制度。全面放开养老服务市场，通过购买服务、股权合作等方式支持各类市场主体增加养老服务和产品供给。

2.《关于加快发展养老 服务业的若干意见》：意见提出，加快发展养老服务业，要充分发挥政 府“保基本”的作用，通过简政放权，创新体制机制，激发社会活力，营造平等参与公平竞争的市场环境，逐步使社会力量成为发展养老服务业的主体。到2020年，全面建成以居家为基础、社区为依托、机构为支撑，功能完善、规模适度、覆盖城乡的养老服务体系。养老服务产品更加丰富，市场机制不断完善，养老服务业持续健康发展。并提出以深化体制改革、坚持 保障基本、注重统筹发展和完善市场机制为 基本原则，大力发展居家养老服务网络、繁荣 养老服务消费市场等目标。

2.什么是融合式养老模式？

答：融合式养老模式是寸草春晖提出的项目运营理念，是基于在地老化的原则，以位置的潜入、功能相融，服务整合为特色，达到居家社区、机构养老的有机融合的资源平台，形成个人、家庭、社区和机构等多元化服务供给的有机结合，具有高运营绩效和可持续发展潜力的新型养老服务模式。融合式养老一方面满足失能老人长期被照顾，另一方面可以有效整合政府和辖区资源，提高社区居家老人专业服务能力。

融合式养老模式可以满足老人就近养老和多元化服务的需求，有效解决居家养老、机构养老和社区养老对老人需求的分割问题。有别于嵌入式养老概念，融合式养老更多是服务的一种体现，服务的连接，深层次的对接和更多内容的连接都与服务相关。

延伸阅读：

1.《典型福利类型下居家养老服务的国际比较及启示》：居家养老服务受到福利类型的影响。根据哥斯塔•埃斯平 － 安德森对于福利国家类型的划分，文章以美国、德国、瑞典、英国和日本为例，比较不同福利类型下居家养老服务地点、服务责任主体、服务内容上的差异和共同点，探索居家养老服务方面的一般性规律。文章在此基础上提出了保障老年人住房、整合居家养老服务体系、构建 “四位一体”的居 家养老服务责任体系、转变居家养老服务理念和在满足服务数量的基础上提升服务质量等完善中国居家养老服务的建议。

2.《芬兰精准化养老服务体系建设的经验及启示》：文章提出芬兰精准化养老服务体系建设经验体现在，通过“制定评估标准、信息化调查、建档立卡、动态调整”对养老服务需求进行精准化识别，通过“瞄准养老服务对象、因人施策、确定供给主体、明确供给责任”实施精准化供给，通过“部门联动、人才管理、全程监管、精准考核”进行精准化管理，通过“分层分类、托底救急、精神关注、技术监测”给予精准化支持。这为我国养老服务体系建设提供了一定参考。 我国精准化养老服务体系建设需从居民评估工具研发、老年人数据动态摸底调查、养老服务需求分层分 类、监管与考核相结合的精准管理、智慧养老平台建设等方面做出努力。

3.综合性养老模式有哪些优点？

答：综合性养老服务模式有以下优点，综合性养老服务通过搭建一个平台，可以服务两类人群，融合三种模式，连接四方资源。

搭建一个平台：通过某种方式搭建一个商业模式，不是在一个社区建养老院，而是让社区周围更多的老年人得到照护，让更多的居民得到照护。这个平台服务两类人群，居家和社区。从社会资源利用效率来说，这个平台不仅仅是满足了这100个老人，还要加上社区的1000个老人，总共1100个老人d，任何养老院再大都比不上这个平台的作用。线上和线下服务的完美结合就能够保证平台产生最大效能。

服务两类人群：该平台通过互联网将地上地下完美结合，不仅仅可以为已在养老院里的老人提供服务，还可以为居家和社区的老人提供上门服务。

融合三种模式：融合居家、社区、机构三种养老服务模式。

连接四方资源：连接家庭资源、市场资源、政府资源和社会资源。一是家庭资源，综合养老模式的最大特点离家最近，不离家、不离街，就在你家500m~1000m的地方，亲情连接特别重要。市场资源，完全市场化做的，因为区位稀缺所以老人愿意付钱。中国很多空置的养老机构50%都在远郊区，服务不好，环境差。三是政府资源，如果某个社区，新的楼盘有服务平台，政府非常愿意给你支持的，给你大量钱让你服务。四是社会资源，寸草春晖的每个养老机构，和平里、亚运村一年20000人次志愿者，就是20000人次广告，不用做太多口碑宣传，休息的时候不能来，活动的时候欢迎志愿者来。通过一些非常好的方式达到既能免费提供帮助，又能让名气最大化传播，而且是公益的投入。

延伸阅读：

1.《“互联网+”综合性养老服务产业发展研究》：文章提出要充分运用互联网和大数据技术，可整合养老服务资源，创新养老服 务产业发展，打造没有围墙的养老院，为老年人提供全方位、多层次的综合性 养老服务，逐步满足全社会的养老服务需求。并通过研究互联网与综合性养老服务产业的融合创新发展机制，总结其运行特点，发现现行养老服务产业存在的不足与问题，提出构建与促进“互联网+”综合性养老服务产业发展的意见和建议。

2.《发达国家养老服务发展状况及借鉴》：文章着眼于中国养老服务体系建设的现实关切的问题，在系统梳理总结发达国家和地区养老服务发展的现状与趋势、典型模式、主要问题及对策的基础上，发现各国大多在政策理念上倡导积极老龄化，在管理体制上强调立法与放权，在供给主体上借力市场与社会，在递送模式上倾向社区居家服务，在服务内容上推动专业化、标准化、精细化，在质量控制上注重受众评价，在保障水平上坚持适度可持续，并在此基础上形成了市场导向型、普惠共济型、风险共担型、家庭基础型、多元混合型等养老服务典型模式。基于上述发现， 文章结合中国实际，从法治建设、政府职责、供给主体、医养结合、体系建设、服务质量等方面提出应对策略，探索具有中国特色的科学化养老服务道路。

4.怎样做好养老服务运营规划和项目设计？

答：需要从五个方面做好养老服务运营规划和项目设计。

一、要把运营方案和未来规划以及项目结合起来，提高运营效率，降低运营风险和运营成本。

二、功能细节和运营服务相统一，功能细节要体现服务理念并与运营保持一致。

三、部品配置和收费标准相统一，养老院的建材等部品要依据收费标准进行配置，因材定价。

四、服务设计与客户需求相统一，摸清客户需求，依据需求提供相应服务；把每个阶层老人精神生活摸透了，我们的服务就构建出来了。

五、建筑风格与地域文化相统一，尊重地区文化特色、宗教信仰，因地制宜地做好项目设计。

延伸阅读：

1.《看房企如何突破养老地产发展瓶颈》：文章提到伴随养老产业黄金时代的来临，中国房地产企业已经加快养老产业的探索，尤其百强企业正在整合外部资源，涌现出众多开发运营模式，迎来行业的新的发展格局。中国地产开发企业除了要借鉴美国 REITs 公司运营模式外，还应重视不同经营模式的协同，科学把控投资规模和风险水平，从而在稳健发展中找到新的盈利点和实现战略转型升级。

2.《社区养老服务驿站的3大思路及4个运营模式》：文章提出加快养老服务体系建设，是积极应对人口老龄化，改善和保障民生的重要举措。在基层养老服务设施建设方面，北京的老龄化趋势与四级养老服务体系建设的基本情况、社区养老服务驿站的运营模式和通州区养老驿站建设的进展情况，证明了通过政府引导、社会主体参与和运营模式创新，有助于盘活社会资源。这些措施将夯实居家养老和社区养老的基础，为应对大都市老龄化问题提供实践经验。

5.在项目运营中如何对人才实施有效管理？

答：整个商业业态里服务业是最难的，养老在服务业里难上加难，因为人特别不稳定，而且人干的活最累，收入最少，生活最艰苦，能不能把人留住、如何把人管好，是决定养老项目运营成败的关键，养老服务人才队伍的培养和搭建有五大原则。

一、人才队伍的地域就近原则，一般而言团队的基层员工流失率与地域的远近成正比。一个团队普通员工太远，地域吃饭的口味和气候适应都有很大的差异，但是又不能在北京招，一般控制在河北、山西、内蒙、陕西，高铁5小时之内。

二、人才队伍的阶段适用原则，依据团队所处不同的阶段，任用不同类型的人。

三、队伍内部提拨原则，要大胆提用内部人才，激活团队工作热情，但当团队内部没有合适的人才时，必须适当聘用外部，可以采用七三原则，70%内部提拨，30%外部聘用，形成稳固的人才队伍模式。

四、队伍的科学配比原则，团队各个阶段的人员适当配比，要有核心具有很强话语权的团队人员。

五、人才队伍成才与提升原则，给人才提供足够的升职空间。

6.关于居家养老智能化可以从哪些方面进行思考？

答：智能化养老是一个全新的方向，可以从以下几个方面进行思考。

一、对养老智能化现状和存在问题的思考，随着现代科技和互联网的发展，智能化理念深得人心，未来的商业模式一定是将线上服务和线下服务有机结合，所以需要思考线下服务谁来做，线下平台怎么构建？

二、对互联互通和落地服务协同的思考，通过互联互通将线上线下平台有效联通，两者如何相互配合、共同在服务设计中发挥关键作用？

三、对智能化在养老服务中应用的思考，现在智能化在养老服务中更多的是简单呼叫和检测，是不是能够更好解决问题，就需要更好的开发。智能化平台和智能化设备如何更有效地应用？

四、对智能化设备与老年人适用性研究的思考，目前中国很多马路、公共设施不能满足老年人出行需求，适老化改造有很大的空间，如何进行适老化改造？

延伸阅读：

1.《智慧养老：以信息化技术创新养老服务》：文章提出自 2012 年起，我国开始推行“智慧城市”建设，即发展智能化、信息化的数字城市。养老服务作为城市发展的重点领域，其“智慧化”发展必然是未来理论研究与实践的热点问题。从养老服务的要素分析出发，将“智慧城市”的发展理念引入养老服务领域，提出“智慧养老”的新型养老服务发展模式，并从理念、功能、技术、条件等方面提出“智慧养老”服务体系的发展思路，为未来城市养老服务产业的发展提供参考和借鉴。

2.《社区养老服务驿站规划布局及建筑空间设计研究—以北京市石景山区八角街道为例》：文章提出完善社区养老服务设施，是适老化社区营造中必不可少的环节，是实现老年人原居安老的重要依托。文章以北京市石景山区八角街道三家服务类型较为齐全的社区养老服务驿站为例，通过调研驿站全托、供餐、居家照料服务利用者的居住距离来探讨驿站的合理服务半径，并藉由对全托老人的日常生活行为以及周边社区老人对驿站供餐服务利用实态的观察调 查，硏究驿站利用者的行为特点以及照料护理服务的空间需求，进而提出驿站 规划布局和空间设计的建议，以期为居家、社区养老服务提供更好的空间环境支撑。

7.医养结合带来了哪些机遇和挑战？

答：医养结合带来的机遇和挑战主要体现在五个方面。

一、做好医院和养老院最根本的服务定位，养老院是生活，医院是医疗保障；

二、医疗养老如何进行有效的服务连接，不能在养老院专门建医院，造成资源浪费，也不能在医院里建养老院，财务负担重，如果能将两者进行有效连接，形成新的商业模式，便可有效解决以上两种情况下造成的问题；

三、养老要解决基本医疗保障康复问题，但要如何行之有效地提供各种基本医疗保障？

四、如何使养老机构中的三级医疗保障体系，在商业模式上实现低成本投入，高效率运营。

五、构建养老机构中的生活康复体系，要不断训练护理人对老人生活中进行康复训练，对老年人是以功能保存甚至恢复为主，不是以最终救治为主。

延伸阅读：

1.《医养结合服务不同运营模式的政府责任研究》：文章提出政府责任的有效履行是推行我国医养结合服务的关键。目前，政府在履行责任过程中存在重行政主导、责任边界模糊、越位和错位并存等问题，不利于政府责任的有效落实。我国医养结合服务的运营模式主要有整合照料模式、联合运营模 式、支撑辐射模式，政府要针对不同的运营模式履行主导责任，推动养老服务的优化升级，满足老年人对健康养老的需求。

2.《超越多重博弈的医养结合机制建构论析——我国医养结合型养老模式的困境与出路》：文章提出，目前我国养老服务体系存在显著的医养分离问题，由于医养结合涉及诸多主体之间的利益分配，我国政府部门在构建医养结合型养老服务模式过程中，面临着科层性体制造成的部门合作难度大、断裂性医保机制造成的医养对接难和孱弱性激励机制造成的专业医护人员匮乏等难题。本文以博弈论的理论逻辑，透过这些表象困境深究其原因，由此发现，我国医养结合模式中存在多种代理关系，隐含多重复杂博弈行为，导致协同治理关系难以构建; 在这种多种代理和多重博弈关系中，作为博弈主体的政府相关职能部门、医养机构、老年群体具有各自不同的约束条件、利益诉求、动力机制和策略选择。据此，文章从结构性改革和政策制定，医疗与养老服务机构的机制衔接以及建立健全长期护理保险制度三个维度出发，探讨了我国医养结合型养老模式的构建路径，希冀有效整合养老服务与医疗资源，以最大限度满足老年人群体医养护一体化需求。

8.纵观历史，办公场景的形态是如何演变的？

答：传统办公场景——朝堂。历史上办公是公家的事情，只有朝廷才办公，最大的办公室或者写字间是朝堂办公的地方，原来最大的共享办公的空间是故宫。故宫好几万人在里面办公，占地面积非常大，里面由不同部分构成，本身有办公区，有生活区，有休闲区，也是办公和居住结合在一起大型办公的地方。太监们很像一个巨型的前台，太和殿是大型的会场，御花园是公共休闲区域。

近现代办公场景——从教会、工厂车间到格子间。中世纪欧洲办公也是教会开始的，随着后来文艺复兴到工业革命时期，逐渐出现了工厂，工厂就成为了最重要办公的地方，车间的形态。到了后面就出现了格子间，随着技术进步，有了电话、电脑，每个人局限在小格子里，离不开电话线、网线。也是随着技术的进步，才出现了办公，出现了新的办公形态。

信息时代办公场景——从车库、宿舍开始。谷歌、苹果都是车库里成功创业的公司。百度最早在北大资源酒店1414房间，阿里巴巴在湖畔花园，现在公司最好的创业项目才能到湖畔花园内部孵化，成了阿里创业的圣地。腾讯也是很小的舞蹈教室开始的，信息时代近期办公的演变都是小小的公司，几个人，几条枪。到了今天，BAT大楼代表了中国办公大楼的水准。苹果新总部在办公的同时让员工解决了大量包括吃饭、休息、娱乐的需求，让他们一天有更多的时间在公司里，同时创造了更多的产值，不知不觉提升了知识工作者的效率和创新能力。

随着互联网和移动互联网的发展，办公的形态和形式不断变化，办公传统这么一步一步走过来，每步都随着科技的进步在变化。

9.如何理解城市扩张重建与办公生态之间的联系？

答：在办公与城市之间存在着非常紧密的联系，每个城市的发展最早都是由产业而兴，最早的城市要不做交易的，要不做防守。每个城市的兴起都和产业相关。小小的办公空间，最后都变成了巨大的产业。京东从中关村摆摊卖多媒体光盘，到了亦庄现在变成了电商、物流、金融产业的聚集，公司小的时候解决办公空间的问题，大的时候会变成产业。办公和城市之间会有很多变化的效应。

首先，每个城市有规划布局和产业规划，产业规划会指导办公生态的聚集和完善，同时办公生态的发展会反过来推进城市的扩张和重建，从而形成新的办公区域。杭州非常典型，阿里巴巴一个公司改变了杭州的气质，原来杭州就是天堂，现在都是创业者。出来都是阿里系的，对工号可以排出江湖的地位。云栖大会，杭州北边、南边、东边在电商产业带动下，云、大数据产业带动下，城市发生了变化。现在城市核心区有越来越多的中小企业可以形成社区，大家可以在一起更紧密办公、交流，促进这里的发展。同时产业的聚集也会形成社区，形成了社区之后，反过来会影响城市的发展。

其次，城市更新会带动办公空间、居住、养老、消费的升级，办公和城市之间有着相互推动的力量，可以通过办公场景的优化和再造、资源的整合和利用，智能升级与介入带动城市更新，优化城市空间。

第三，城市更新作为存量土地二次开发的重要手段，已经成为新一轮城市建设和发展的重要抓手。随着一线城市的城市更新以及新文创产业的蓬勃发展，联合办公成为城市更新的重要力量。

延伸阅读：

1.《城市更新不是房地产，是消费升级下的新商业与新办公》：文章提出城市更新不是房地产,也不仅是老旧建筑的改造,而是城市消费升级背景下的新商业与新办公。” “一个城市就像一个有机的生命体,它会产生病痛、衰老,会有城市病。当下北京、上海等核心城市机体已经出现了问题,原有的城市功能难以满足现在市民的消费需求,这就需要城市更新。” 围绕城市更新实际上是地产商转型、城市消费升级和各方资源合作。

2.《城市更新4.0—迈向卓越的办公空间》：文章提出城市更新4.0将是中国城市发展过程中一个极为重要的阶段。通过建造智慧、高效以及可持续的卓越城市中心，城市更新4.0将推动中国城市经济更上一层楼，并在日新月异的城市化进程中，为这些城市物业资产的增值保值提供保障。

10.如何通过智能化接入提升联合办公运营效率？

答：科技发展和人口结构成为驱动产业创新的核心力量。中国过去40年都在快速发展，尤其是近20年以来，经济结构不断地变化，科技也成为非常重要的推动力量，所以现在中国也是仅次于美国的最主要的科技创新的中心。在这个变化过程当中，大家最关注的最新的科技是AI、区块链、云、大数据，包括物联网IoT，中国社会也在发生很大变化。同时人口也在发生很大变化，中国的80后、90后是全世界最大的千禧一代，这20年有4.2亿人，超过美国、日本、欧洲加起来的总和。随着80后、90后的崛起，很多东西是在不断发生变化的，在这样变化的背景下，能够看到我们的行业都在发生很多不一样的变化。

办公形态发生多元化的变化，企业小型化势不可挡。在技术发展背景下，首先是有大量的小企业出现了，因为在移动互联网的时代看到了像阿里这样的大的巨型的平台，上面很多家的小公司，中国现在有7000万家小企业+个体工商户，每年600万~700万家数量在新增。美国2000多万一人公司，自由职业者，企业小型化的趋势不可阻挡。同时因为移动互联网，每个人现在拿自己手机就可以解决所有问题，手机解决所有问题的情况下，办公空间可以非常灵活，任何地方可以办公，可以在自己办公室、家里、课堂上，所有地方都是可以办公的。在这个情况下很多新的办公场所也会兴起，也会影响关系。

通过模块化、标准化设计优化空间场景配置。线下空间天然是个场景，实现更好的设计和更好的互动，最好的方式就是乐高的方式，搭积木的方式，能够实现更好工业化的生产，纳什空间打造的超级办公室，就是模块化、标准化、生态化解决空间场景的优化配置问题。

通过精准化、多元化服务扩展服务范围。空间只是一部分，传统企业入驻，招商完成就完了，但现在每家企业入住是我们服务的开始，纳什空间用不同的产品+服务+社区+纳什空间APP，形成完整服务体系，让客户线上线下随时可以接入，接入完了可以完整使用空间和服务。现在有200多家合作伙伴提供企业不同阶段的服务，包括需要工商财法税、租笔记本、融资、拿政府补贴、做银行贷款，有纳什学院、CEO俱乐部，通过这样完整的生态能够帮助我们企业家、创业者更好互相交流，也帮助我们的企业降低成本，更好地做服务。

通过大数据、智能化服务提升运营效率。通过合作和自主研发的模式构建大数据和AI平台，在平台上实现联合办公运营链条上完整的服务，并利用大数据对企业客户进行分析和管理，形成企业画像模型、需求模型和成长模型，根据已有的模型对已有和潜在的客户匹配更精准的服务和体验，同时帮助企业在发展过程中降低成本，提升效率。