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清华大学研修班校友王继春:美国波特兰、盐湖城考察游记
发布时间:2018-10-08 15:45:25

中国城镇化至今,无论是产业界还是地产界对一线和强二线城市的发展前景一致地看好,对三线城市拿什么来聚集要素提升经济,或多或少有大量的疑虑,因为确实三线城市在中国的成功实践不多(一线城市周边卫星城不算)。所以,今年我的美国之行特意选择了俄勒冈的波特兰市和犹他州的盐湖城,这两个城市的都市圈人口规模都在100万左右。


波特兰


出于好奇,到波特兰我先了解了一下当地的房价。波特兰的城市能级类似于中国的烟台,但zillow显示俄勒冈州波特兰市的房价不低于洛杉矶相应的区域。


美国勒冈州波特兰市的房价分布情况


俄勒冈是个农业大州,波特兰市的主要产业是户外运动产业的设计研发制造,耐克、哥伦比亚等运动品牌的总部都聚集在这里。户外运动产业的布局有个特点,就是和户外运动所在地接近,原因很简单:比如一款新的户外用具研发出来后需要反复测试改进,所以在地性很重要。波特兰背靠落基山脉,MT.HOOD是著名的高山,城市中又有大河通过,是各类户外运动用品的天然中试环境。


英特尔在波特兰也有不小的制造厂,这是看中了波特兰相对低的成本、政府的税收优惠。波特兰还有新兴的软件、创意等产业。政府为创意设计产业做了很多城市方面的工作,包括公共交通、混合社区、骑行城市等;政府提出这些产业的依托是城市生活本身,而不是产业园区,这是典型的产城融合。这方面波特兰确实非常独特,比如他的城市中心的街区很小,60米一个BLOCK,非常适宜步行(要知道连纽约都达到了120米,中国大多数城市失败的超大街区就不用说了),也非常适宜户外交流。


波特兰现在的产业并非生来如此,城里的老工业建筑依然不少,这些建筑是个老工业发展的凝固。下面这张照片让人联想起承德市的水岸两侧。最终是人的因素改变了这个城市,让这个城市顺利转型。波特兰有美国西海岸最大的书店——POWERWELL书城,每天挤满了人,甚至成了游客必到的景点。我在想,承德要有那么大的书店能经营得下去吗?


美国波特兰城里的老工业的建筑


下面这个波特兰国际机场PDX,看得出是个机场吗? 是不是更像商场?对,这就是基于运营的设计产生的价值。休斯顿等国际机场也是如此,充分利用人流,想想我们的机场、高铁站的设计是不是抓住了人流带来的商流呢?


美国波特兰国际机场PDX内景


走了一下波特兰的城市商业,MACY这种大店人不多,购物中心的体验业态不多,电商对波特兰的线下商业冲击也不小,他们的业态调整不如中国来的快。


美国波特兰梅西百货(Macy's)内景、今日美国(USA TODAY)上的新闻


转机的时候看了一篇USA TODAY上的文章,说美国硅谷投资开始投向美国中西部城市,说这些城市的创业者的软件项目和工业结合更加紧密。文章说创业者回中西部城市的原因包括当地高校觉醒(比如匹兹堡的卡内基梅隆大学等)、创业回乡情结、生活成本低、接近产业客户等。文章列举了大量大公司并购当地创业企业的案例。不知道这个算不算是个趋势。


盐湖城


盐湖城是犹他州的首府,在美国的地理位置和城市能级类似中国的呼和浩特市。在CITY CREEK SHOPPING CENTER吃饭,时遇到当地的一对儿,边吃边聊,说起ADOBE公司(就是那个创造了PHOTOSHOP的公司)竟然在盐湖城有分总部,于是查了下,吃一大惊!


美国加州的ADOBE公司在LEHI的图形营销部门的总部


上图,加州的ADOBE公司在盐湖城下面的县级市LEHI的图形营销部门的总部。这个地方之前就是一片荒地,2013年建起新总部。 要知道,整个犹他州200多万人,盐湖城市区20多万人,盐湖城大都市区100多万人,这个LEHI离盐湖城市中心40公里(北京到香河的距离)。这几年,在这个县级市和旁边的SANDY县级市,还有如下科技公司分总部进驻:Novell Inc., NetApp Inc., Oracle, Xerox, Microsoft, EMC, eBay, Ancestry.com,Overstock.com。原因是当地人工便宜(加州软件工程师平均工资85000元,这里76000元),平均每千人软件工程师数量高于加州,摩门教极其重视教育,这个在美国有共识(盐湖城是其总部),政府给予高额退税并且土地价格也便宜,接近高速出口。为什么年轻人愿意去这个具体的地方工作?可能还是因为他们给的工资比当地要高很多。


进一步了解后知道,大学、政府、摩门教是盐湖城公共领域最大的三大雇主。


高盛在纽约以外最大的雇员地也在盐湖城。高盛自己解释原因说:当地人力成本相对低,人员素质不低,平均每千人的双语人数美国排名第一,还是要归功于摩门教的勤劳和对教育的重视。(想象一下,盐湖城离黄石公园不远,周边原来就是荒漠一片,现在周边还是荒漠一片,摩门教的杨教主硬生生造了一个城)。可见,教育和人力素质多重要!从这个角度看,武汉合肥成都这些教育重镇及相对低成本区未来前途无量。


美国盐湖城的宾汉铜矿


上图是盐湖城的宾汉铜矿,据说是在太空中能看到的两个人造项目之一(另一个是长城)。采矿人在地球上弄了个最深的人工的洞,这就是盐湖城的老工业。想想,呼和浩特这些资源型城市也能华丽转身吗?我认为从目前的观察很难转身,因为他没有盐湖城转型的要素——丰富的教育资源和城市生活资源。


下图是盐湖城的商业(相当不错的街区)和犹他州大学医学中心(在全国都不弱),城市资源不输给大城市。再次说明了工业后时代和后工业时代,产城融合中城市要素的重要性,人跟着城市要素走,产业跟着来。这个,以呼和浩特来举例(都算三线城市),差多了吧!破题多在这方面用力!对了,提醒一下注意!建设医院不等于医疗发达。


美国盐湖城的商业街、美国犹他州大学医学中心


盐湖城是2002年冬季奥运会举办地。张家口也要举办冬奥会了,所以了解了一下当地人的看法和举办地后期的运营。


为了冬奥会,盐湖城建设了几条室内地面轻轨(波特兰、洛杉矶都采用地面形式),包括连接机场的轻轨红线,市民对此赞赏有加。当时体育场建了两个,一个是犹他大学现在的体育场,正好是犹他大学橄榄球队主场;另一个是市里面的临时体育场,用完就拆了,市民认为政府做得很聪明。奥运村是现在的大学宿舍,一房难求。


美国盐湖城欢庆成功举办2002年冬季奥运会


奥运会滑雪地是在距离盐湖城50公里左右的park city举办,现在那里是类似于ASPEN的山地旅游度假目的地,夏天是户外运动,冬季不用说了,休闲酒店(resorthotel)夏季入住率不低,商业主街周边的房子有的卖到了100万。商业主街(main street)类似于中国小镇里面的老城。


尽管距离盐湖城50公里,竟然听说这里有不小的好莱坞电影拍摄产业。导游解释说,税收返还还是最主要的原因(taxbreak),有点像中国的票房都拿到新疆去缴税?不过这儿不光只是缴税,产业确实来了。


美国park city街景


旅游业是盐湖城和park city的重要产业,这个产业的抗经济周期能力强,2008年金融危机的时候照样增长,原因是当时美国货币贬值,吸引了大量国际游客。这两年美国经济好不用说了,一堆酒店在建设。他们自己说盐湖城旅游推广做得好,忽悠能力强,以至于外界都以为黄石公园是犹他州的,其实并不是,游客现在去黄石很多先从盐湖城出发,盐湖城成了旅游集散地。奥林匹克运动员现在很多常年住在parkcity,因为生活成本低,设施的确不错,他们的平时训练也成了一个观光点。


总体感想


高素质的人口还是城市发展最重要的要素。想想以色列,什么都没有,就凭出色的受教育人口,在动荡的环境中稳健地发展,有高素质的教育人口,所以小城市可以有大格局。想想,美国三亿人,他们具有竞争优势的产业(金融、科技、军工、航天、影视),哪一个不是做给全球70亿客户的?城小国小看似未必一定是天花板。
 

促进当地人口的高素质化,无非就是用教育、医疗、文化来吸引,而这些吸引力的载体都是优秀的城市本身,最后还是落到那几个字——产城融合。在城市建设上的优秀规划和密集投资,其实就是投资产业。试想,如果你是因特尔,你是愿意去呼和浩特还是去西安设分部招人呢?采矿和采人(人才),道理是一样的,你有这个资源,自然有企业去开采;只不过,矿是天给的,有尽头,人是内生的,没有天花板。


王继春和女儿在美国盐湖城大盐湖(GREAT SALT LAKE)岸边。(原文作者王继春,美国南加州大学规划硕士、北京首润中开置业有限公司总经理、曾任华夏幸福基业研发副总、曾任隆基泰和执行副总裁)


作者 | 王继春
班级 | 清华大学实战型房地产高研班第二十三期
学习时间 | 2010年

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